管中窥豹 | 房企负债可能比披露的高得多|天博tb·综合体育

一家企业在持续经营中，几乎通过自有资金经营是不现实的。必要的运用财务杠杆负债可以为企业发展带给充足的资金，减少企业综合资金成本。但无节制的负债经营也不会使得企业负债水平增高。

相对于其他行业而言，房地产行业性质更为类似，因开发周期宽、资金体量大、投资期限宽等特点，导致负债水平广泛低于其他行业。那么，传统意义上企业负债较高伴随着企业经营面对着极大的财务风险，房地产企业如何呢？负债经营是常态房企负债广泛低事实上，房地产企业特点之一就是负债经营，负债率广泛虚高的情况，而净资产作为企业可以自由支配的资产，其比率也沦为了取决于房企经营状况的一个最重要指标，也防止了由于总负债过低而带给总资产虚高的假象。

TOP10房企中资产负债率广泛保持在70%—90%之间，清净负债率多达150%的也仅有3家。由于国内房地产行业实行预售制，房地产企业从预售许可到项目交房竣工最少必须1-2年时间，这期间接到的款项，不能记预收账款在财务报表上呈现出的是负债，因此起码通过总负债、资产负债率并无法确实反映房地产企业的负债情况。同时，近两年房地产行业销售较慢加剧也是造成导致房企负债率广泛较高的原因之一。

负债并非持久计自有资金是命脉与负债率强弱所有所不同的是，自有资金则意味著是房企的命脉所在。在传统融资环境放宽，融资成本上升的背景下，如何合理规划财务结构，确保充足的资金持续发展，一定程度上也体现了房地产企业的运行状况。取决于一个房企经营状况好与劣有诸多因素考量，从财务方面来讲，企业的短期及长年偿还债务能力体现了企业的现金流运作。

而负债率水平则体现了企业财务结构的稳定性。资产负债率反映的是企业应付财务风险的能力，比率越大，企业面对的财务风险越大，提供利润的能力也就越强劲。

但必须留意的是如果企业的现金储备严重不足，长年依赖负债来保持，造成资产负债率居高不下，其财务风险就值得注意了。清净资产负债率是体现企业负债率情况的另一指标，又称作产权比率。其体现出有的是债权人与股东获取资本的比较比例。

通过这一指标可以分析企业财务结构否合理、平稳。一般来说，清净资产负债率低的房企财务结构偏向高风险、高回报，但偿还债务长期债务能力较强；清净资产负债率较低的房企财务结构偏向较低风险、较低报酬，而偿还债务长期债务能力较强。从房企角度来讲，在经济繁荣期，负债发展可以带给高额报酬，而在经济萎靡时期，增加负债可以减低利息开销，优化财务结构。

在TOP10房企中，销售规模第一的碧桂园的净资产负债率885%名列前十大房企第二位；而净资产负债率在前十大房企中比率低于的中海，其所有者权益名列十大房企第二位；总负债及所有者权益皆正处于第一位的中国恒大清净资产负债率445.4%名列第七位。可以显现出前十大房企中，恒大和中海在确保所有者权益的同时分别运营了有所不同的轨迹，一个充分利用财务杠杆效益，经历了一个规模、快速增长皆高速发展期累积，目前于是以持续改善负债水平，减少财务风险。一个则更为激进，采行了低负债、低权益资本减少财务风险，但规模发展缓慢，近两年被众多同行打破。另外，碧桂园、融创中国、新城控股虽然也与恒大一样规模大，并且充分利用了财务杠杆效益，但因其所有者权益较低，从将来经营来讲，在销售、负债规模与同行企业非常的情况下，财务压力较小。

房企隐性负债多资产负债不易杂讯上述表中，在净资产负债率水平最低的房地产企业中，前三位的北大资源、鲁商置业、恒盛地产皆归属于中小房企，自有资金并无法符合长期债务支付，对长期债务的承受能力较强，更加多依赖负债，更容易经常出现财务风险。而销售规模TOP10的头部房企中也经常出现了4家，分别为融创、碧桂园、绿地及新城，解释房企长期债务承受能力并不不受规模大小的影响，进而也会对其净资产负债产生多少影响。确实产生较小影响的反而是企业所有者权益。

所有者权益低的房企负债空间较小，再次发生财务风险的几率比起所有者权益较低的同行企业要大得多。必须认为的是，房企因经营的特殊性，所有者权益变化弥漫着大量隐性负债，体现在资产负债等比率上有可能杂讯。近些年房企更加多合作拿地研发项目的现象使得房企研发项目中自己并未并表格部分增长幅度较小，而这部分在房企财务报表中列入投资收益。另外，房企透露的报表所有者权益当中少数股东权益占到合计比也呈现出下降态势。

同时，房地产企业发售的优先股、可持续债等融资虽然仅有归属于所有者权益当中的“其他权益工具”，但实质上已沦为一种“清股实债”融资，如可持续债买入等。隐性负债有助优化房企财务结构，但随着2018年以来趋严的融资环境，较高的融资成本也使得房企财务经常出现风险几率渐渐下降。

本文来源：天博tb·综合体育-www.sh-songyuancyg.com